Frankfurter Allgemeine Zeitung, September 1998

Immobilienbrief

Baugebot für neues Bauland

Das Lebensziel vieler Familien ist ein eigenes Haus in grüner Lage. In Wiesbaden mit völlig überhöhten Grundstückspreisen können normale Familien davon nur träumen; sie werden in den Rheingau, hinter den Taunus und nach Rheinhessen vertrieben und mit ihnen Lohnsteuer und Kaufkraft. Da Arbeits- und Ausbildungsplätze meist in Wiesbaden bleiben, nehmen der regionale Autoverkehr und damit Lärm und Gestank in Wiesbaden zu. Dadurch werden die Innenstadtgebiete auch für zahlungskräftige Liebhaber der schönen Bausubstanz aus dem letzten Jahrhundert immer unbewohnbarer. Auch wurde in den vergangenen Jahren der Wohnungsbestand gerade in den grünen bürgerlichen Wohnvierteln übermäßig verdichtet, oft indem ein älteres Häuschen mit Garten durch eine Betonplatte mit aufstehendem Mietshaus und einer Vielzahl von Autostellplätzen ersetzt wurde.

Bereits 1992 hat Wiesbaden deshalb drei städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen mit mehr als 4000 Wohnungen beschlossen. Die Grundstückspreise wurden eingefroren und damit auch die Bereitwilligkeit der Grundstücksbesitzer, kooperativ an der Baulanderschließung mitzuwirken. Preiswerte Grundstücke für Wiesbadener Familien wurden durch die angedrohte lange Verfahrensdauer verhindert.

In Wiesbaden-Nordenstadt wurde daraufhin 1995 für 27 Hektar Bauland mit fast 1000 Wohnungen eine freiwillige Bodenordnung beschlossen: Die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen sollen nun von den Grundstückseigentümern aus den Grundstückserlösen bezahlt werden. Das kann funktionieren, wenn nur mit wenigen, grundsätzlich verkaufs- willigen Eigentümern verhandelt werden muß und die Stadt glaubhaft mit Alternativen drohen kann. Aber in Nordenstadt muß mit rund 50 Eigentümern eine einvernehmliche Einigung erzielt werden. Die wenigen in Wiesbaden vorhandenen umwelt- und verkehrsgerechten Alternativen zur Baulandausweisung werden von den Ortsansässigen blockiert. Die Stadt Wiesbaden kann offensichtlich bei geltendem Baurecht kein preiswertes Bauland durch Neuausweisung im Außenbereich schaffen.

Es fällt schwer, den Wiesbadener Familien zu erklären, warum zum Beispiel für die neue Schnellbahntrasse im Osten von Wiesbaden die Wiesenbesitzer enteignet und nur entsprechend den Werten vor der Planaufstellung (mit 10 bis 15 DM je Quadratmeter Ackerland) entschädigt werden, für Familienheime aber die um ein Vielfaches höheren Werte nach Ausweisung als Bauland bezahlt werden müssen.

Eine marktwirtschaftliche Lösung ohne jeden enteignungsähnlichen Charakter wäre die gesetzliche Einführung eines Baugebots für neu ausgewiesene Baugebiete: Der Grund- stückseigentümer hat einen Wertzuwachs und wird im Gegenzug verpflichtet, umgehend zu bauen oder an einen Bauwilligen zu verkaufen. Die Grundstückseigentümer sollten dabei Erschließung und Infrastruktur zur Verhinderung überhöhter Kosten auch selbst erbringen kännen.

Häuslebauer und private Investoren können durch das Baugebot preiswertes Bauland erwerben, da das massive zusätzliche Grundstücksangebot die Preise drückt. Eine Ausweisung weiterer im Flächennutzungsplan vorgesehener Baugebiete, wieder mit entsprechendem Baugebot, führt zu weiter sinkenden Baulandpreisen. Dadurch wird die Erwartung von stetig steigenden Baulandpreisen gebrochen, plötzlich funktioniert der Markt wieder. Baugebot für neues Bauland in Wiesbaden: Gerade junge Familien mit Kindern können sich dann, wie viele aus der älteren Generation vor ihnen, ihren Lebenstraum verwirklichen: ein eigenes Stadthaus im grünen Wiesbaden.

Ihr LORENZ JARASS

Der Autor ist Professor an der FH Wiesbaden und Stadtverordneter in Wiesbaden